借地人の相続発生と家屋の相続登記未了の場合

第１　はじめに

　　

　土地所有者である賃貸人の皆様にとっては，借地人の相続が発生し，土地上の家屋の相続登記が未了である場合に，誰を相手方として各種請求（賃料請求訴訟，明渡請求訴訟，契約解除請求）をすべきか，悩ましい問題であると思います。そこで，今回は，借地人の相続発生と家屋の相続登記未了の場合の法的問題について解説いたします。

第２　相続登記未了の場合

　　

　前借地人に相続が発生した場合，本来，相続人は速やかに借地上の家屋（前借地人が所有していた建物）の相続登記を経由すべきです。相続登記とは，不動産（土地・建物など）の所有者が亡くなった場合に，当該不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義の変更を行うことをいいます。
　そして，相続登記をすることで，法律関係が明確になる（たとえば，相続が２回以上重なると誰が相続人であるのかを調査するために相当な時間が掛かってしまい，賃貸人は，賃借人に対する各種請求を早期に実現することができないという問題があります）ため，賃貸人側は，誰を相手に各種請求をすべきか（この点につきましては，後記「第３」で詳述いたします）を判断することができます。
　また，借地人側とっても，法律関係の明確化，不動産売却の場合の迅速性等の点でメリットがあります。
　したがいまして，前借地人の相続が発生した場合，相続人は速やかに相続登記を経由すべきことになります。

第３　訴訟提起の相手方特定の困難性

　　

　相続登記が未了の場合，賃貸人は，誰を相手方として賃料請求訴訟や土地明渡訴訟等をすべきであるかという問題があります。
　１　賃料請求訴訟
　既に発生している賃料債務や将来発生する損害賠償債務については，相続分に応じた可分債務となります。一方で，裁判例においては，相続財産共有の状態が解消されていない間の賃料債務について，不可分債務であると判示しています（大判大正１１年１１月２４日）。
　したがいまして，借地権の相続共有状態が継続している場合に，賃貸人が，賃借人に対して，賃料支払請求訴訟を起こす場合には，前賃借人の相続人全員を相手方として提訴する必要があります。 　２　土地明渡訴訟
　前賃借人である被相続人が土地明渡債務を負担していた場合，同債務の不履行により既発生の損害賠償債務は，各相続人の相続分に応じて承継されます（可分債務，大阪地判昭和３１年５月１３日）が，賃貸人が建物収去土地明渡請求をする場合，共同相続人の全員を被告として提訴する必要があるとされています（固有必要的共同訴訟，福井地判昭和３５年１１月７日）。 　３　契約解除請求
　相続人が複数の場合，借地権は共同相続される（民法８９８条）ため，賃貸人が当該土地の賃貸借契約の解除を望む場合には，前賃借人の共同相続人全員に対し，契約解除の意思表示をする必要があるされています（民法５４４条，東京高判昭和３６年６月２６日）。 　４　このように，賃貸人が，上記⑴ないし⑶の各種請求をする場合，前賃借人の相続人が誰であるのかを正確に把握している必要がありますが，一般の方にとって相続人を正確に把握することは簡単なことではありません。
　そのような場合に，登場するのが我々弁護士です。我々のような相続分野に長けた弁護士であれば，相続人を迅速に特定することができるだけでなく，上記⑴ないし⑶の各種請求を実現させることができます。

第４　結語

　　

　このように家屋の相続登記が未了である場合には様々な法的問題がありますが，当グループは相続や不動産に関する豊富な経験とノウハウを有するプロフェッショナル集団であるため，常に最高の対策・解決策をご提供することができます。
　詳しいお話をお聞きになりたい方は，お気軽に弁護士法人朝日中央綜合法律事務所の弁護士にご相談下さい。