貸地・貸家明け渡し

建物の老朽化と建物明渡請求の正当事由について

1 はじめに

 普通建物賃貸借において、契約上の債務不履行がない場合に、普通建物賃貸借契約を終了させる方法として、「更新拒絶又は解約の申入れ」があります。
 但し、「更新拒絶又は解約の申入れ」には、「正当事由」が必要です。
 今回は、「建物が老朽化し建替えの必要があること」を正当事由として建物の明渡しを求める場合に、最低限主張立証しなければならない事項について、ご説明いたします。
 なお、「更新拒絶・解約の申入れ」の他の要件については、本サイトの「不動産の貸主による借地契約・借家契約の更新拒絶・解約申入れの要件」という法律トピックスで説明しておりますので、そちらをご参照ください。

2 「建物老朽化による建替えの必要性」の立証方法

 賃借人が任意の建物明渡しに応じない場合は、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起し、裁判手続きによって、建物の明渡しを実現する必要があります。
 裁判手続きにおいて、「建物の老朽化による建替えの必要性」が正当事由の一つであると主張する場合は、これを証拠によって証明する必要があります。この場合に用いる証拠の一つに、建物の「耐震診断書」があります。
 建物の「耐震診断書」は、当該建物がどの程度の耐震性を備えているか、耐震性を欠く場合に、耐震補強工事をすることが実際に可能か否かなどについて、建築士が調査し、その結果を記載するというものです。
 建物が倒壊する可能性が高く、実際に耐震補強工事を行うことが困難であると判断された場合は、建替えの必要性があると判断される可能性が高いと思われます。
 また、耐震補強工事が技術的には可能であるが、工事に過大な費用が掛かる場合も、建替えの必要性があると判断される可能性があります。

3 建物取壊し後の「建替えの具体的な計画」の立証方法

 正当事由が認められるためには、「建物老朽化による建替えの必要性」があることに加え、「建替えの具体的な計画」が存在していることを証拠によって証明する必要があります。
 この場合に用いる証拠の例として、建築会社の作成した事業計画書や、建築図面、収支計画書など(以下、これらの書面を「事業計画書などの書面」といいます。)があります。
 なお、事業計画書などの書面は、非現実的であったり、誇張されたものであったりする場合がありますので、事前に記載内容を慎重に検討し、場合によっては建築会社に作り直していただく必要があります。

4 まとめ

 「建物の老朽化による建替えの必要性があること」を正当事由として建物の明渡しを求める場合は、建物の耐震診断書及び事業計画書などの書面が非常に重要です。また、これらの書面は、その内容が客観的かつ具体的で、信用できるものでなければなりません。そのため、これらの書面を証拠として提出する場合は、耐震診断を行った建築士や事業計画書などの書面を作成した建築会社の担当者と事前に打ち合わせをし、記載内容を慎重に検討する必要があります。
 前述のとおり、賃借人が任意の建物明渡しに応じない場合は、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起し、裁判により明渡しを実現しなければ、建物の建替えができないことになります。裁判による建物明渡しは、非常に専門性が高い分野であり、判断を誤ると、明渡請求が否定されてしまいますので、この分野を専門とする弁護士の関与が必要です。
 当事務所は、東京、大阪、名古屋、横浜、札幌、福岡にオフィスを有しており、幅広い地域のご相談者様からのご相談を承っておりますので、不動産の明渡しを検討中の方は、当事務所までお気軽にご相談ください。

SHARE

Archive

通話無料
平日 9:00~19:00
メールフォーム
でのお問合せ