貸家の明渡しができる場合と明渡しの方法

借家人が家賃を滞納しているときは、貸主は賃貸借契約を解除できます。ただ、賃料不払いによって賃貸人との間の信頼関係を破壊するに至ったと言えない場合には解除は認められません。
いかなる場合に信頼関係を破壊するといえるかどうかについては、賃料不払いの回数だけでなく、不払いの額、賃借人側の態度、賃貸人側の態度などの諸事情が判断の資料となりますが、６か月程度の賃料の滞納があれば、よほど特殊な事情でもない限り解除が認められます。なお、2か月分の不払いでも解除を認めた判例 (最判昭36.2.24民集15巻2号304頁)もあります。

賃借人に信頼関係を破壊するに足る賃料の不払がある場合、賃貸人は相当の期間を定めて滞納した賃料を支払うよう催告したうえで、賃借人がその期間内に賃料を支払わない場合に契約を解除することができます。
履行の催告は相当の期間を定めて行なう必要がありますが、 賃料不払いでは１週間ないし10日もあれば社会通念上相当な催告期間ということがいえます。
なお、判例では不相当な期間または期間の定めのない催告でも、催告後相当期間が経過すれば契約を解除することができるとされています。
これに関連して、無催告解除特約について触れておきます。賃貸人の解除の便宜を図るために、賃借人に賃料の滞納があれば、賃貸人は履行の催告をしないで解除できるように予め結んでおく特約のことを無催告解除の特約といいます。このような特約は借家法上有効です。無催告解除の特約に関し催告しなくてもあながち不合理と認められない事情が存する場合には無催告で解除権を行使することが許されると解し、既に５か月分の賃料を滞納しているケースについて、無催告解除を認容した判例があります (最判昭43.11.21民集22巻12号41頁)。 ただ、このような特約を結んでいても、諸般の事情から当事者間の信頼関係を破壊するといえない場合には、無催告解除が認められない場合もあります。
解除の意思表示については内容証明郵便でするのが望ましいといえます。 後に訴訟になった場合、解除の意思表示があったかどうか、いつ解除したか等が問題になることもありますので、その証拠を残しておく必要があるからです。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ第三者に賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸することはできません。このことは法律の明文で規定されています (民法612条１項)。
したがって、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借権を譲渡したり、 賃借物を転貸した場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます (民法612条２項)。
賃借権の譲渡とは、賃貸借契約上の賃借人の地位を第三者に移転することをいいます。転貸とは、賃借人 (転貸人)が賃借目的物を第三者 (転借人)に返還義務を課して引き渡し、使用収益させることをいいます。転貸の約束をしただけでは契約解除の前提としての転貸とはいえず、第三者に現実の引き渡しをしたことを要します。
親戚の者が同居する場合であっても、使用収益の主体が借家人から第三者に変更されたと評価できるときは転貸となります (東京高判昭38.2.14民集14巻2号209頁)。借家人の不在中その留守番として賃借家屋に入居し、その保存管理をする場合は転貸とは言えません (東京高判昭32.6.19東高民報6号97頁)。 借家人の留守を守るというよりも、自らその家屋を生活の本拠として使用収益しているような事情のもとでは転貸が認められます (東京地判昭26.2.22判タ12号73頁、東京高判昭和40.1.28東高民報16巻１号6頁)。借家人の営業を形式上会社組織に改め、有限会社に賃借家屋を使用させた場合については、転貸が認められます (最判昭31.4.3最高裁判所裁判集民事21号629頁、東京高判昭34.4.6東高民報10巻4号75頁)。
ただ無断譲渡・転貸といえる場合でも、賃貸人に特に不利益を与えることもない一定の場合、つまり背信行為 (信頼関係を破壊する行為) と認めるに足らない特別の事情がある場合には解除は認められないという例外があります。
①借家人が個人営業を形式上法人組織に改めたにすぎず、実質的には借家人に変動が認められない場合 (最判昭39.11.19民集18巻9号1900頁、最判昭46.11.4判時654号57頁)、②転貸の当初からその期間が短く定められている場合 (一時使用の場合) (東京地判昭32.10.10判時141号24頁)、③無断間貸など賃借物一部の転貸の場合 (最判昭36.4.28民集15巻4号1211頁など多数)、④親族その他の特殊な関係にある者に譲渡、転貸した場合 (大阪高判昭28.4.2下民集4巻4号474頁、東京高判昭29.7.31東高民報5巻７号16頁など)、⑤賃借権の準共有者が他の準共有者に持分を譲渡した場合 (大阪地昭44.12.1判タ244号262頁、東京地判昭48.1.26判時709号51頁、最判昭29.10.26民集８巻10号1972頁)、⑥賃借家屋を住宅困窮者に転貸した場合 (東京地判昭25.9.1判タ７号62頁)などは、背信行為と認める足らない特別の事情があるとして解除が認められないことがあります。

解除の方法については、賃料の滞納の場合とは異なり、催告等を何ら要することなく直ちに解除の意思表示をすることができます。尚、後の紛争を防止するために、解除の意思表示は内容証明郵便によるべきです。

借地借家法26条1項は
｢建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。｣
と規定しています。
つまり期間の定めのある借家契約では借家契約を終了させるためには貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に借家人に対し更新拒絶の意思表示をすることが必要です。
更新拒絶の意思表示が期間満了前６か月を経過した後になされた場合、その更新拒絶の意思表示は無効ですが、更新後の賃貸借に対する解約申入れの意思表示としての効力はあります。
なお、更新拒絶の意思表示をしても期間満了後に賃借人が建物の使用、収益を継続する場合に貸主が借家人に対し遅滞なく異議を述べないと借家契約は自動的に更新してしまいます (借地借家法26条2項)。 この点に関し、期間満了後66日目になした建物明渡請求の提訴をもって遅滞なく異議を述べたものと認めるとする判例があります (最判昭25.5.2民集4巻5号161頁)

借地借家法27条1項は
｢建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。｣
と規定しています。
つまり期間の定めのない借家契約では、借家契約を終了させるためには６か月前に解約申入れをする必要があります。解約の申入れとは、契約を将来に向って終了させる契約当事者の一方の意思表示をいいます。
解約申入れには当初から６か月の猶予期間を付さなくても解約申入れの後６か月を経過すれば解約の効力が生じます。
なお、解約申入れによって借家契約が終了した後に借家人が建物の使用、収益を継続する場合、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、前の賃貸借と同一の条件で賃貸借をなしたものとみなされます（借地借家法27条2項）ので注意を要します。

対象貸家及びその敷地についての調査や契約関係の調査を行います。この調査により借家建物の老朽化や、土地の高度利用の必要性、契約関係における借主の不誠実な対応などの重要な基礎事実を採取します。これらの基礎事実は明渡を求める ｢正当理由｣ を構成する基礎事実となります。また、不動産鑑定士の意見を参考にしながら明渡料の算定の基礎となる土地・建物の価格の算定を行います。

調査に基づき、明渡しを求める ｢正当事由｣ を法律的に構成するとともに、 右正当事由によって明渡しを求める際の法律上妥当な明渡料の額を算定します。 ｢正当事由｣ を構成する要素が多いほど明渡料は低額となります。

以上の手続を経て法律的な根拠方針を明確にして借家人と明渡しの交渉を行います。

明渡しの交渉により借家人の同意が得られない場合は、調停・訴訟等の手続をとります。
訴訟手続を採った場合でも、裁判所は必ず判決をするというわけではありません。 明渡訴訟の場合は、訴訟手続を経て訴訟上の和解によって解決する場合が相当多いといえます。