賃料増額の要件

不動産賃料増額マニュアル

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賃料増額の要件

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(1)

はじめに

賃料は,当事者間の合意によって、 自由に賃料を増額できるのが原則です。
これに対し、賃料増額の合意が成立しない場合には,建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃貸借と、建物の賃貸借を適用範囲とする借地借家法において、地代・土地の賃料の増減請求(同法11条)、建物の賃料の増減請求(同法32条)が認められています(以下、両方を併せて「賃料増減請求」といいます。また、以下、地代と賃料を併せて単に「賃料」といいます。)。
以下では,賃料の増額請求について解説します。
(2)

賃料増額の要件

(イ)

貸地の場合 (借地借家法第11条)

(a)
地代が不相当に低くなったこと
地代が不相当となる事情について、 借地借家法第11条は、
1)
土地に対する租税その他の公課の増大
2)
土地の価格の上昇その他の経済的事情の変動
3)
近傍類似の土地の地代等との比較

の三つの事情を掲げています。
(b)
一定期間、 地代を増額しない旨の特約 (不増額特約) がないこと
地代増額のためには、 以上(a)(b)の要件が必要です。
(ロ)

貸家の場合 (借地借家法第32条)

(a)
家賃が不相当に低くなったこと
家賃が不相当となる事情について、 借地借家法第32条は、
1)
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増大
2)
土地若しくは建物の価格の上昇その他の経済事情の変動
3)
近傍同種の建物の借賃との比較

の三つの事情を掲げています。
(b)
一定期間、 家賃を増額しない旨の特約 (不増額特約)がないこと
家賃増額のためには、 以上(a)(b)の要件が必要です。