地代・家賃増減額

賃料増額は弁護士に相談すべき？費用対効果と依頼の判断基準

　近年、地価や賃貸市場の上昇を背景に、「長年据え置いてきた賃料を見直したい」「現在の賃料が周辺相場と比べて低い」と考える不動産オーナーも増えています。
　とりわけ、一棟物件や複数テナント、高額な店舗・オフィスなどでは、賃料の見直しが物件全体の収益に与える影響も大きくなります。一方、借主が増額に応じず、弁護士への依頼や調停・訴訟まで必要となれば、解決のための費用や時間も考えなければなりません。

　では、どの程度の案件であれば、弁護士費用などをかけて賃料増額を進める意味があるのでしょうか。この記事では、賃料増額を検討する際の基本的な進め方を確認したうえで、「増額によって得られる経済的効果」と「解決に必要となる費用・時間」の両面から、弁護士への相談・依頼を検討する判断基準を解説します。

賃料増額を検討する前に、まず賃貸借契約を確認する

　実際に賃料増額を進める際には、周辺の賃料水準だけでなく、契約形態、賃料改定に関する特約、契約期間、最後に賃料を合意・改定した時期などを確認する必要があります。
　特に、普通借家契約と定期借家契約では、契約期間満了時の扱いや賃料見直しの前提が異なります。

普通借家契約か定期借家契約か

　普通借家契約では、賃貸借を継続したまま現在の賃料を見直すのであれば、賃料増額請求を検討することになります。
　一方、定期借家契約では、契約期間中に増額を求めるのか、期間満了後に再契約する場合の賃料条件を見直すのかによって対応が異なります。また、賃料改定に関する特約の内容によっては、借地借家法32条の賃料増減額請求の規定が適用されない場合があります。

　一棟マンションや賃貸ビルなど複数の契約を見直す場合には、契約形態や賃料改定の経緯が借主ごとに異なることもあるため、対象となる契約を整理したうえで増額方針を検討する必要があります。

周辺相場より賃料が安ければ増額できるのか

　現在の賃料が周辺の募集賃料より低くても、その差額がそのまま法律上認められる増額幅になるわけではありません。

募集賃料と継続中の賃料は同じではない

　例えば、現在月額15万円で貸しているマンションと類似する物件が周辺で月額20万円で募集されていても、「5万円安いから5万円増額できる」と単純に判断することはできません。
　既存の賃貸借契約における賃料の見直しでは、周辺の賃料水準だけでなく、現在の賃料、最後に賃料を合意した時期、その後の経済事情や租税負担の変化、過去の賃料改定の経緯なども踏まえて検討する必要があります。
　したがって、地価や周辺賃料の上昇は賃料を見直す契機にはなりますが、それだけで具体的な増額幅が決まるものではありません。

　賃料増額の法律上の要件については「不動産賃料増額マニュアル」の中の「賃料増額の要件」、適正な継続賃料の考え方については同マニュアルの「適正賃料算定方法」で詳しく解説しています。

賃料を上げたい場合はどのように進めるのか

　契約内容や賃料を見直す根拠を確認したら、借主に賃料増額を申し入れます。賃料増額は、最初から弁護士に依頼しなければならないものではありません。オーナー自身で借主と協議することもできますし、管理会社を通じて賃料改定の意向を伝え、調整することもあります。

借主との交渉で合意できない場合

　借主が増額を拒否したり、オーナーの提示額と借主が受け入れる金額に大きな隔たりがあったりすると、当事者間の交渉だけでは解決できないことがあります。
　この段階では、どの程度の増額を法的に主張できるのか、その根拠となる資料をどこまで揃えられるのかを検討する必要があります。
　管理会社が契約管理の一環として借主との連絡や調整を行うことはありますが、増額の可否や金額をめぐって法的な争いになった場合には、弁護士への相談・依頼を検討する場面になります。

合意できなければ調停・訴訟を検討する

　当事者間の交渉で合意できない場合には、賃料増額調停を申し立て、調停でも解決しなければ、訴訟によって相当な賃料を争う方法があります。賃料増額について訴訟を提起する場合には、原則として先に調停を申し立てる必要があります。
　調停や訴訟になれば、弁護士費用のほか、手続に必要な費用や時間がかかります。また、事案によっては、相当な賃料を判断するために不動産鑑定が必要になることもあります。

　法律上は賃料増額を求める余地があっても、弁護士に依頼して調停・訴訟まで進めることが、必ずしも経済的に得になるとは限りません。増額によって得られる利益に対して、弁護士費用、不動産鑑定費用、その他の手続費用に加え、解決までに要する時間や対応の負担が大きければ、費用対効果が見合わないこともあります。

弁護士に依頼するかは賃料増額による経済的効果から考える

　弁護士への依頼を検討する際には、「月額でいくら上げたいか」だけでなく、対象となる契約全体で、どの程度の経済的な影響が生じるのかを見る必要があります。

「月額差×契約数×期間」で案件の規模を考える

　そのための簡易的な考え方が、

想定する月額差 × 対象となる契約数 × その差が続く期間

です。

　例えば、現在の賃料とオーナーが想定する賃料との差が、1契約あたり月額5万円だとします。

　1契約だけであれば年間60万円ですが、同じ差が10契約あれば年間600万円、20契約あれば年間1,200万円です。さらに20契約についてその状態が2年間続くと仮定すれば、差額は合計2,400万円になります。

1契約あたりの想定月額差	対象契約数	期間	期間全体の想定差額
2万円	1契約	1年間	24万円
5万円	1契約	1年間	60万円
5万円	10契約	1年間	600万円
5万円	20契約	1年間	1,200万円
5万円	20契約	2年間	2,400万円

　このように、1契約あたりの差額が小さく見えても、一棟物件や複数テナントなど対象契約が多い場合や、今後も長期間賃貸を続ける場合には、物件全体への経済的な影響は大きくなります。

簡易試算と実際に認められる増額額は異なる点に注意

　ただし、上記の計算は、法律上請求できる増額額や、実際に認められる増額額を示すものではありません。
　あくまで、現在の賃料とオーナーが想定する賃料との差が一定期間続いた場合に、物件全体でどの程度の経済的な影響が生じるのかを把握するための簡易試算です。
　例えば、周辺の募集賃料との差が月額5万円あったとしても、その5万円全額について増額が認められるとは限りません。

　また、同じ建物の20契約について賃料を見直す場合でも、それぞれの契約時期、現在の賃料、最後に賃料を合意した時期、契約内容やこれまでの改定経緯などが異なれば、すべての契約について同じ増額幅になるとは限りません。
　この簡易試算は、あくまで弁護士費用等をかけて増額を進めることを検討する前提として、案件の経済的な規模を把握するためのものです。

弁護士への相談を検討する意味が大きい賃料増額とは

　弁護士への相談を検討する案件規模を、一律の金額で示すことはできません。ただし、次のような案件では経済的な影響や法的対応の必要性が大きくなりやすく、弁護士を利用する意味も大きくなります。

一棟マンション・一棟ビルなど複数の賃料を見直す場合

　一棟マンションや一棟ビルでは、1戸・1テナントあたりの増額幅が大きくなくても、多数の契約を合計すると、物件全体の収益に与える影響が大きくなることがあります。
　また、複数契約をまとめて見直す場合には、借主ごとに契約条件や賃料改定の経緯が異なることもあります。そのため、問題が生じてからではなく、増額交渉を始める前に全体の方針を整理するため弁護士に相談することにも意味があります。

店舗・オフィスなど1契約あたりの経済的影響が大きい場合

　店舗やオフィスなどの事業用物件では、1契約だけであっても、現在の賃料と見直し後の賃料との差が大きくなることがあります。
　例えば、月額の差が大きく、その状態が数年間続くのであれば、1契約でも累積した経済的影響は相当な規模になることがあります。

　このような案件では、増額を申し入れる前に、どの程度の増額を主張する根拠があるのか、借主が拒否した場合にどの段階まで手続を進めるのかを検討しておくことが重要です。

借主が増額を拒否し、当事者間での解決が難しくなっている場合

　オーナー自身や管理会社を通じて増額を申し入れたものの、借主が明確に拒否している場合には、同じ交渉を繰り返しても解決が難しいことがあります。
　この段階では、同じ交渉を繰り返すのではなく、弁護士による交渉、調停、訴訟のいずれまで進めるのかを検討する必要があります。
　特に案件全体の経済的な規模が大きい場合には、紛争が長期化してから対応を考えるのではなく、今後必要となる手続や費用も含めて、早い段階で解決方針を決めることが重要です。

調停・訴訟や不動産鑑定まで視野に入る場合

　交渉での解決が難しく、調停・訴訟や不動産鑑定まで想定される場合には、必要となる費用や期間も踏まえて、どこまで手続を進めるか判断する必要があります。
　特に、案件全体の経済的な規模が大きい場合には、法的な見通しと費用対効果の双方を確認したうえで、弁護士への依頼を具体的に検討する場面になります。

小規模な賃料増額では費用対効果も確認する

　一方、賃料増額によって期待できる経済的な効果が小さい場合には、弁護士への依頼や法的手続にかかる費用とのバランスを慎重に考える必要があります。
　例えば、1戸について月額2万円の増額を想定している場合、差額は年間24万円です。仮に借主が増額を拒否し、弁護士に交渉を依頼したうえで調停や訴訟まで進めることになれば、弁護士費用や手続費用がかかり、事案によっては、相当な賃料を検討するために不動産鑑定を利用することもあります。オーナー自身にも、資料の準備や打合せなど一定の時間と手間がかかります。
　その結果、増額が実現したとしても、増額によって得られる経済的な利益に対して、解決のためにかかった費用や時間の負担が大きくなり、費用対効果が見合わないこともあります。

　このような場合には、法律上賃料増額を求める余地があるからといって、直ちに弁護士へ依頼して法的手続を進めることが最善とは限りません。まず契約内容や増額の根拠を整理し、オーナー自身で借主と協議したり、管理会社を通じて調整したりすることも選択肢になります。

　なお、ここでいう「小規模」は1契約あたりの増額幅だけで判断するものではありません。前述したように、複数契約をまとめて見直す場合には、物件全体での経済的な影響を踏まえる必要があります。
　したがって、弁護士への依頼を検討する際には、「月額〇万円なら相談する」「〇万円以下なら相談しない」といった一律の基準ではなく、物件・契約全体で見込まれる経済的な効果と、解決のために必要となる費用や時間を比較して判断することが大切です。

弁護士への相談前に整理しておきたい資料・情報

　賃料増額について弁護士への相談を検討する場合には、契約内容だけでなく、増額によって物件全体にどの程度の経済的な影響が生じるのかを整理しておくと、相談時の検討がしやすくなります。
　特に、次の事項を確認してみてください。

相談前に整理する資料・情報	主な確認内容
賃貸借契約書・契約一覧	契約形態、現行賃料、賃料改定特約など
賃料改定の履歴	最後に賃料を合意した時期、過去の改定内容
今回見直す契約	対象となる戸数・契約数、想定する増額幅
物件全体への経済的影響	年間の想定差額、今後の保有・賃貸方針
増額の根拠となる資料	周辺賃料、固定資産税等の負担の変化など
借主との交渉状況	未交渉、交渉中、拒否されているなど

　一棟物件や法人所有の物件では、物件の収支を把握している管理会社、顧問税理士、社内の経理担当者などと、増額による収益への影響を整理しておくことも考えられます。
　ただし、ここで計算する想定差額は、あくまで案件の経済的な規模を把握するための目安です。オーナーが想定する増額後の賃料について、実際にどの程度の増額を法的に主張できるかは、契約内容やこれまでの経緯、その後の経済事情などを踏まえて別途検討する必要があります。

規模の大きい賃料増額は、交渉を始める前の相談も検討する

　一棟物件の複数契約をまとめて見直す場合や、高額な店舗・オフィスなど経済的な影響が大きい案件では、借主との交渉が決裂した後だけでなく、増額申入れを行う前に相談することも考えられます。
　増額の根拠、対象契約、交渉方針、借主が応じなかった場合の対応まで含めて検討しておくことで、物件全体を見据えた方針を立てやすくなります。