(1) 同族会社への売却と買換えの事例 (事例の説明) (イ) 財産の状況 個人 (a) 土 地…貸ビル敷地土地300m²、土地の時価は路線価ベースで更地価額m²当たり 100 万円、自宅 200 m²、土地の時価は路線価ベースで更地価額m²当たり30万円 (b) その他…金融資産 2,000 万円 同族会社 (a) 金融資産 2 億円 (a) 貸ビル建物 固定資産税評価額 1億円(15年前に3億円で建築) ※ 上記土地 300 m²を同族会社所有貸ビル建物の敷地として貸しています。 税務署へは「無償返還の届出書」を提出済。 同族会社は、固定資産税等の額の2 倍相当額の地代を個人に支払っています。 (ロ) 家族関係 妻、子供 3名 (ハ) 現状の収支 (ニ) 相続税評価額 (注1) 100 万円×300 m²×0.8=2 億 4,000 万円 (注2) 30 万円×200 m²=6,000 万円 (注3) 同族会社の相続税評価額 (ホ) 納税方法の検討 (a) 延納による納税公益法人等 (b) 物納による納税 自宅を物納に充てても、まだ 1,900 万円以上不足することになります。 (ヘ) 対策の内容 (a) 概要 貸ビルの敷地を同族会社に売却し、売却資金で個人は収益不動産の買換を行い、相続税を軽減するとともに、収益性を向上します。 (b) 前提条件 1) 貸ビル敷地の売却額は路線価ベースの更地価額の3億円とします。 2) 買換購入不動産の購入額を3億円とします。 (土地:建物=3:7、土地面積 300 m²) 3) 買換購入不動産の年間家賃収入は購入価額の8%、預り保証金は月額家賃の 6ケ月分、維持管理費は年間家賃の収入の 15%とします。 (ト) 対策に係る資金収支 (a) 個人 (チ) 対策後の収支 (リ) 対策後の相続税評価額 (ヌ) 納税方法 延納による納税 (ル) 相続税納税後の財産 (時価) (ヲ) 納税後の収支 (ワ) まとめ 今回の事例では相続税上の効果とともに、収益性の向上に大きな効果がありました。