貸ビル所有者

相続税軽減マニュアル

第4

相続税軽減のケーススタディ

集合写真
3

貸ビル所有者

(1)

同族会社への売却と買換えの事例

(事例の説明)
(イ)
財産の状況
個人
(a)
土 地…貸ビル敷地土地300m²、土地の時価は路線価ベースで更地価額m²当たり 100 万円、自宅 200 m²、土地の時価は路線価ベースで更地価額m²当たり30万円
(b)
その他…金融資産 2,000 万円
同族会社
(a)
金融資産 2 億円
(a)
貸ビル建物 固定資産税評価額 1億円(15年前に3億円で建築)
上記土地 300 m²を同族会社所有貸ビル建物の敷地として貸しています。
税務署へは「無償返還の届出書」を提出済。
同族会社は、固定資産税等の額の2 倍相当額の地代を個人に支払っています。
(ロ)
家族関係
妻、子供 3名
(ハ)
現状の収支

(ニ)
相続税評価額
(注1)
100 万円×300 m²×0.8=2 億 4,000 万円
(注2)
30 万円×200 m²=6,000 万円
(注3)
同族会社の相続税評価額
(ホ)
納税方法の検討
(a)
延納による納税公益法人等
(b)
物納による納税
自宅を物納に充てても、まだ 1,900 万円以上不足することになります。
(ヘ)
対策の内容
(a)
概要
貸ビルの敷地を同族会社に売却し、売却資金で個人は収益不動産の買換を行い、相続税を軽減するとともに、収益性を向上します。
(b)
前提条件
1)
貸ビル敷地の売却額は路線価ベースの更地価額の3億円とします。
2)
買換購入不動産の購入額を3億円とします。 (土地:建物=3:7、土地面積 300 m²)
3)
買換購入不動産の年間家賃収入は購入価額の8%、預り保証金は月額家賃の 6ケ月分、維持管理費は年間家賃の収入の 15%とします。
(ト)
対策に係る資金収支
(a)
個人
(チ)
対策後の収支

(リ)
対策後の相続税評価額

(ヌ)
納税方法
延納による納税
(ル)
相続税納税後の財産 (時価)
(ヲ)
納税後の収支
(ワ)
まとめ
今回の事例では相続税上の効果とともに、収益性の向上に大きな効果がありました。