貸農地所有者

相続税軽減マニュアル

第4

相続税軽減のケーススタディ

集合写真
2

貸農地所有者

(1)

貸農地の明渡しと建築の事例

(事例の説明)
(イ)
財産の状況
(a)
土 地…貸農地 (市街化区域農地) 2000m²、駐車場1000m²、自宅200m²、土 地の時価は路線価ベースで更地価額m²当たり 30 万円
(b)
その他…金融資産 2,000 万円
(ロ)
家族関係
妻、子供 3名
(ハ)
現状の収支
(ニ)
相続税評価額
(ホ)
納税方法の検討
(a)
延納による場合
(b)
物納による場合
駐車場の物納を行うと、駐車場を 42%失うこととなり、現状の収支では固定資 産税等の支払さえ不可能になると予想されます。
(計算)
1 億 2,712 万円÷3 億円≒42%
(ヘ)
対策の内容
(a)
概要
貸農地の明渡しを受け、明渡後の土地に収益不動産の建築を行うことにより、 相続税を軽減するとともに収益性を向上します。
(b)
前提条件
1)
明渡関係
農地の明渡は更地の 10%の明渡料の支払で明渡し可能とします。
明渡手数料は弁護士費用で、農地の更地価額から明渡料を差引いた金額の5%とします。
2)
建築関係
建築費は施工床面積 1210 坪で、坪当たり単価を 50 万円とします。
年間家賃 収入は建築費の10%とします。
預り保証金は月額家賃の収入の6ケ月分とします。
維持管理費は年間家賃の収入の 15%とします。
(ト)
対策に係る資金収支
(チ)
対策後の収支
(リ)
対策後の相続税評価額

(ヌ)
納税方法
延納による納税
(ル)
相続税納税後の財産 (時価)
(ヲ)
納税後の収支
(ワ)
まとめ
低収益の貸農地を更地の 10%の金額の明渡料で明渡を行い、賃貸マンション等を建築した今回の事例では、相続税の軽減と収益性の向上が図れました。
(2)

貸農地の売却と買換えの事例

(イ)
対策の内容
(a)
概要
貸農地の明渡しを受け、価値の高くなった土地を売却し、収益不動産に買換えることにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。 財産の状況等の前提条件は(1)と同一とします。
(b)
前提条件
1)
明渡関係
前掲(1)と同一とします。
2)
売却・買換関係
売却額は路線価ベースの更地価額とします。
売却手数料は売却額の3%とします。
買換購入資産の購入額を6億円とします。
買換購入資産の年間家賃は収入は購入価額の8%とします。 預り保証金は家賃の6ケ月分、維持管理費は年間家賃の 15%とします。
(ロ)
対策に係る資金収支
(ハ)
対策後の収支
(ニ)
対策後の相続税評価額

(ホ)
納税方法
延納による納税
(ヘ)
相続税納税後の財産 (時価)
(ト)
納税後の収支
(チ)
まとめ
貸農地の明渡しを行い、売却し、賃貸マンション等の買換資産の購入を行った今回の事例では、相続税の減少と収益性の向上の大きな効果がありました。