(1) 貸農地の明渡しと建築の事例 (事例の説明) (イ) 財産の状況 (a) 土 地…貸農地 (市街化区域農地) 2000m²、駐車場1000m²、自宅200m²、土 地の時価は路線価ベースで更地価額m²当たり 30 万円 (b) その他…金融資産 2,000 万円 (ロ) 家族関係 妻、子供 3名 (ハ) 現状の収支 (ニ) 相続税評価額 (ホ) 納税方法の検討 (a) 延納による場合 (b) 物納による場合 駐車場の物納を行うと、駐車場を 42%失うこととなり、現状の収支では固定資 産税等の支払さえ不可能になると予想されます。 (計算) 1 億 2,712 万円÷3 億円≒42% (ヘ) 対策の内容 (a) 概要 貸農地の明渡しを受け、明渡後の土地に収益不動産の建築を行うことにより、 相続税を軽減するとともに収益性を向上します。 (b) 前提条件 1) 明渡関係 ・ 農地の明渡は更地の 10%の明渡料の支払で明渡し可能とします。 ・ 明渡手数料は弁護士費用で、農地の更地価額から明渡料を差引いた金額の5%とします。 2) 建築関係 ・ 建築費は施工床面積 1210 坪で、坪当たり単価を 50 万円とします。 ・ 年間家賃 収入は建築費の10%とします。 ・ 預り保証金は月額家賃の収入の6ケ月分とします。 ・ 維持管理費は年間家賃の収入の 15%とします。 (ト) 対策に係る資金収支 (チ) 対策後の収支 (リ) 対策後の相続税評価額 (ヌ) 納税方法 延納による納税 (ル) 相続税納税後の財産 (時価) (ヲ) 納税後の収支 (ワ) まとめ 低収益の貸農地を更地の 10%の金額の明渡料で明渡を行い、賃貸マンション等を建築した今回の事例では、相続税の軽減と収益性の向上が図れました。
(2) 貸農地の売却と買換えの事例 (イ) 対策の内容 (a) 概要 貸農地の明渡しを受け、価値の高くなった土地を売却し、収益不動産に買換えることにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。 財産の状況等の前提条件は(1)と同一とします。 (b) 前提条件 1) 明渡関係 前掲(1)と同一とします。 2) 売却・買換関係 ・ 売却額は路線価ベースの更地価額とします。 ・ 売却手数料は売却額の3%とします。 ・ 買換購入資産の購入額を6億円とします。 ・ 買換購入資産の年間家賃は収入は購入価額の8%とします。 預り保証金は家賃の6ケ月分、維持管理費は年間家賃の 15%とします。 (ロ) 対策に係る資金収支 (ハ) 対策後の収支 (ニ) 対策後の相続税評価額 (ホ) 納税方法 延納による納税 (ヘ) 相続税納税後の財産 (時価) (ト) 納税後の収支 (チ) まとめ 貸農地の明渡しを行い、売却し、賃貸マンション等の買換資産の購入を行った今回の事例では、相続税の減少と収益性の向上の大きな効果がありました。