貸地貸家遊休地所有者

相続税軽減マニュアル

第4

相続税軽減のケーススタディ

集合写真
1

貸地貸家遊休地所有者

(1)

貸家の明渡しと建築の事例

(事例の説明)
(イ)
財産の状況
(a)
土 地・・・貸家の敷地800m²、駐車場500m²、自宅500m²、土地の時価はすべて路線価で更地価額m²当たり 30 万円
(b)
建 物・・・貸家(20 戸のうち 10 戸空家)、相続税評価額 1,800 万円(固定資産税評価額 2,580 万円)、自宅評価額 1,000 万円
(c)
その他・・・金融資産 3,000 万円
(ロ)
家族関係
妻、子供 3名
(ハ)
現状の収支(年間)

(ニ)
相続税評価額

(ホ)
納税方法の検討
(a)
延納による場合
(b)
物納による場合
駐車場の物納を行うと、駐車場の約 34%がなくなることとなります。
(計算)
5,183 万円÷1 億 5,000 万円≒34%
(ヘ)
対策の概要
貸家の明渡しを受け、明渡後の土地に収益不動産の建築を行うことにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。
(ト)
対策に係る資金収支
(チ)
対策実行後の収支(年間)
(リ)
対策実行後の相続税評価額(建築後初年度)
(ヌ)
納税方法
延納による納税

1年間の余剰金によって納税は完了します。
(ル)
相続税納税後の財産(時価)
(ヲ)
納税後の収支
(ワ)
まとめ
貸家の明渡しを行い、新築マンション等を建築した今回の事例では、相続税の軽減上大きな効果があり、年間収支も改善されました。
(2)

貸家の明渡しと売却と買換えの事例

(イ)
対策の概要
貸家の明渡しを受け、明渡後の土地を売却して、その資金で他の賃貸用物件を購入し、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。財産の状況等の前提条件は (1)と同一とします。
(ロ)
対策に係る資金収支
(ハ)
対策後の収支
(ニ)
対策後の相続税評価額
(ホ)
納税方法
延納による納税
(ヘ)
相続税納税後の財産(時価)
(ト)
納税後の収支
(チ)
まとめ
貸家の明渡し後の売却と、売却資金による収益物件への買換購入を行った今回の事例では、相続税の軽減効果とともに、収益性の向上についても大きな効果があり ました。
(3)

貸地の売却と買換えの事例

(事例の説明)
(イ)
財産の状況
(a)
土 地・・・貸地3000m²、駐車場1000m²、自宅600m²、土地の時価はすべて路線価で更地価額m²当たり 30 万円
(b)
建 物・・・自宅1,000万円
(c)
その他・・・金融資産 5,000 万円
(ロ)
家族関係
妻、子供 3名
(ハ)
現状の収支(年間)
(ニ)
相続税評価額
(ホ)
納税方法の検討
(a)
延納による場合
(b)
物納による場合
駐車場の物納を行うと、駐車場のほぼ 56%がなくなることとなります。
(計算)
1 億 6,999 万円÷3 億円≒56%
(ヘ)
対策の概要
貸地の売却を行い、その資金で収益不動産を買換により購入することにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。
(ト)
対策に係る資金収支
(チ)
対策実行後の収支
(リ)
対策実行後の相続税評価額

(ヌ)
納税方法
延納による納税
(ル)
相続税納税後の財産(時価)
(ヲ)
納税後の収支
(ワ)
まとめ
低収益しか生まない貸地を売却し、売却額と同額の買換資産を購入した今回の事例では、相続税の大幅な軽減効果とともに収益性の向上効果が得られました。
(4)

貸地の明渡し及び売却と建築の事例

(イ)
対策の概要
貸地の一部明渡しを受け、残りを売却し、明渡後の土地に収益不動産の建築を行 うことにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。
明渡し面積 1000m²、売却面積 2000m²とします。 その他財産の状況等は(3)と 同一です。
(ロ)
対策に係る資金収支
(ハ)
対策後の収支
(ニ)
対策後の相続税評価額

(ホ)
納税方法
延納による納税
(ヘ)
相続税納税後の財産(時価)
(注1)
比較のため対策実行前及び対策実行後の両者とも延納を選択したとして 計算しています。
(注2)
30 万円×1000 m²=3 億円
(注3)
建築費投資額 3 億円
(ト)
納税後の収支
(チ)
まとめ
貸地の一部明渡しと一部売却を行い、明渡後の更地に建物を建築した今回の事例では、相続税の軽減上大きな効果があり、収益性も全部売却・買換の対策案と較べ ますと収益性の向上効果は少ないのですが、それでも対策前よりもかなり収益は向 上しました。
(5)

定期借地権の活用事例

(事例の説明)
(イ)
財産の状況
(a)
土 地・・・・遊休地600m²、駐車場1000m²、自宅200m²、土地の時価はすべて路線価ベースの更地価額m²当たり 40 万円
(b)
その他・・・・金融資産 2,000 万円
(ロ)
家族関係
妻、子供 3名
(ハ)
現状の収支(年間)
(ニ)
相続税評価額
(ホ)
納税方法の検討
(a)
延納による場合
(b)
物納による場合
遊休地の物納を行うと、駐車場のほぼ 50%がなくなることとなります。
(計算)
1 億 1,246 万円÷2 億 4,000 万円≒50%
(ヘ)
対策の内容
(a)
概要
遊休地と駐車場に分譲マンション事業用の定期借地権事業を行い、そこで得た 保証金に借入金を加えて、賃貸物件を購入し、相続税を軽減するとともに収益性 を向上します。
(b)
前提条件
1)
定期借地権設定の保証金は更地価額の 20%、毎年の地代は更地価額の 1.5% とします。
2)
購入する賃貸物件
イ.
年収…購入価額の年 8%
ロ.
維持管理費…年収の年 15%
ハ.
土地と建物の割合… 4 : 6
(ト)
対策に係る資金収支
(チ)
対策後の収支

(リ)
対策後の相続税評価額

(ヌ)
納税方法
(ル)
相続税納税後の財産 (時価)
(ヲ)
納税後の収支
(ワ)
まとめ
相続税の軽減と収益性の向上のため、遊休地等の高度利用を図りたいが、多額の借入は避けたいといったケースでは、今回の事例のように定期借地権を活用した対 策案をおすすめします。 定期借地権を設定することで、敷地が定期借地権の設定の 目的となっている宅地として、大幅な評価減が得られますし、また、本対策案のよ うに預り保証金を資金源として不動産の購入を行いますと、更に大幅な相続税軽減 効果が得られます。
(6)

等価交換の活用事例

(事例の説明)
(イ)
財産の状況
(a)
土 地…駐車場2000m²、自宅200m²、土地の時価は路線価ベースで更地価額m²当たり 30 万円
(b)
その他…金融資産 2,000 万円
(ロ)
家族関係
妻、子供 3名
(ハ)
現状の収支
(ニ)
相続税評価額
(ホ)
納税方法の検討
(a)
延納による場合
(b)
物納による場合
駐車場の物納を行うと、駐車場の 16%がなくなることになります。
(計算)
9,850 万円÷6 億円≒16%
(ヘ)
対策の概要
駐車場の明渡しを受け、明渡後の土地に等価交換事業により建築を行うことにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。
(ト)
前提条件
(a)
建築関係
(b)
マンションの総経費と総販売金額
(c)
地主への還元部分
6 億円÷145 万円=413 坪
413 坪÷970 坪=42%
(チ)
対策後の収支

(リ)
対策後の相続税評価額

(ヌ)
納税方法
延納による納税
(ル)
相続税納税後の財産 (時価)
(ヲ)
納税後の収支
(ワ)
まとめ
相続税軽減と収益性向上を図りたいが、多額の借入は避けたいといったケースで、今回の事例のように等価交換事業を活用するのも一方法です。