(1) Ｆ氏のケース －貸家の明渡しとマンション建築－ （事例の説明） (イ) 財産の状況 (a) 土 地･･･ 貸家の敷地400㎡、駐車場1000㎡、自宅500㎡、土地の時価は すべて路線価で更地価額㎡当たり30万円 (b) 建 物･･･ 戸建貸家(10戸のうち6戸は空家で入居者を募集中)、相続税評価額1,800万円(固定資産税評価額2,580万円)自宅評価額1,000万円 (c) その他･･･ 金融資産3,000万円 (ロ) 家族関係 妻、子供 3名 (ハ) 現状の収支(年間) (ニ) 相続税額 (ホ) 納税方法 (a) 延納による場合 (b) 物納による場合 駐車場の物納を行うと、駐車場のおよそ27％がなくなることとなります。 (計算) 8,193万円÷3億円≒27％ (対策案のシミュレーション) (イ) 対策の概要 貸家の明渡しを受け、明渡後の土地に収益不動産の建築を行うことにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。 (ロ) 対策に係る資金収支 (ハ) 対策後の収支(年間) (ニ) 対策後の相続税額 (ホ) 納税方法 延納による納税 (ヘ) 納税後の収支（年間） (ト) まとめ 貸家の明渡しを行い、新築マンション等を建築する今回の事例では、相続税が1億1,193万円から4,664万円に、6,529万円軽減する効果があり、必要資金を全額借入金で調達するのにもかかわらず、年間収支余剰額も573万円増加します。 (2) Ｇ氏のケース －アパートの明渡しとマンション建築－ （事例の説明） (イ) 財産の状況 (a) 土 地･･･ 貸家の敷地800㎡、駐車場500㎡、自宅500㎡、土地の時価はすべて路線価で更地価額㎡当たり30万円 (b) 建 物･･･ アパート(20戸のうち10戸は空家で入居者を募集中)、相続税評価額1,800万円(固定資産税評価額2,580万円)自宅評価額1,000万円 (c) その他･･･ 金融資産4,000万円 (ロ) 家族関係 妻、子供 3名 (ハ) 現状の収支(年間) (ニ) 相続税額 (ホ) 納税方法 (a) 延納による場合 (b) 物納による場合 駐車場の物納を行うと、駐車場のおよそ19％がなくなることとなります。 (計算) 5,685万円÷3億円≒19％ (対策案のシミュレーション) (イ) 対策の概要 アパートの明渡しを受け、明渡後の土地に収益不動産の建築を行うことにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。 (ロ) 対策に係る資金収支 (ハ) 対策後の収支(年間) (ニ) 対策後の相続税額 (ホ) 納税方法 現金による納税 (ヘ) 納税後の収支（年間 (ト) まとめ アパートの明渡しを行い、新築マンション等を建築する今回の事例では、相続税が9,685万円から3,726万円に、5,959万円軽減する効果があり、必要資金を全額借入金で調達するのにもかかわらず、年間収支余剰額も462万円増加します。 (3) Ｈ氏のケース －既存テナントの立退きとリニューアルによる賃料アップ－ （事例の説明） (イ) 財産の状況 (a) 土 地･･･ テナントビル敷地300㎡（土地の時価は路線価で更地価額㎡当り100万円）、自宅500㎡（土地の時価は路線価で更地価額㎡当り30万円）、駐車場500㎡（土地の時価は路線価で更地価額㎡当たり30万円 (b) 建 物･･･ テナントビル(固定資産税評価額1億円、15年前に3億円で建築)、自宅固定資産税評価額1,000万円 (c) その他･･･ 金融資産3,000万円 (ロ) 家族関係 妻、子供 3名 (ハ) 現状の収支(年間) (ニ) 相続税額 (ホ) 納税方法 (a) 延納による場合 (b) 物納による場合 駐車場の物納を行うと、駐車場のおよそ62%がなくなることとなります。 (計算) 9,374万円÷1億5,000万円≒62% (対策案のシミュレーション) (イ) 対策の概要 テナントの立退きとリニューアルによる賃料アップを行うことにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。 前提条件 • テナントの明渡料及び明渡手数料は、2,007万円かかるものとします（計算根拠は後述）。 • リニューアルに要する費用は5,000万円かかるものとします。 • リニューアル後の賃料は、坪当り10,000円で100％稼動により、年間賃料収入は3,600万円に向上するものとします。 • 明渡し及びリニューアルに必要な資金は借入により調達し、15年元利均等返済、年利2.0%で返済するものとします。 (ロ) 対策に係る資金収支 (ハ) 対策後の収支（年間） (ニ) 対策後の相続税額 (ホ) 納税方法 延納による場合 延納税額 7,722万円(＝1億722万円－3,000万円) 延納期間 20年間、利子税 0.8％（H29の特例税率による） (ヘ) 納税後の収支（年間） (ト) まとめ 今回の事例では、テナントビルのリニューアルにより、相続税が1億2,374万円から1億722万円に、1,652万円減少し、収益性も収支余剰額が1,053万円増加し,相続税の延納を余裕をもって行なえる状況となります。 (4) Ｉ氏のケース －貸家の売却と新築マンションの購入－ (対策案のシミュレーション) (イ) 対策の概要 貸家をその敷地とともに賃借人に売却し、その資金で他の新築マンションを購入し、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。財産の状況等の前提条件は(1)Ｆ氏のケースと同一とします。 (ロ) 対策に係る資金収支 (ハ) 対策後の収支（年間） (ニ) 対策後の相続税額 (ホ) 納税方法 延納による納税 (ヘ) 納税後の収支（年間） (ト) まとめ 貸家の明渡し後の売却と、売却資金による収益物件への買換購入を行う今回の事例では、相続税が1億1,193万円から7,016万円に4,177万円軽減する効果とともに、収益性の向上についても643万円の収支余剰増加額の効果があります。 (5) Ｊ氏のケース －アパートの明渡しと明渡後売却と新築マンションの購入－ (対策案のシミュレーション) (イ) 対策の概要 アパートの明渡しを受け、明渡後の土地を売却して、その資金で他の新築マンションを購入し、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。財産の状況等の前提条件は(2)Ｇ氏のケースと同一とします。 (ロ) 対策に係る資金収支 (ハ) 対策後の収支（年間） (ニ) 対策後の相続税額 (ホ) 納税方法 延納による納税 (ヘ) 納税後の収支（年間） (ト) まとめ 貸家の明渡し後の売却と、売却資金による収益物件への買換購入を行う今回の事例では、相続税が9,685万円から6,284万円に3,401万円軽減する効果とともに、収益性の向上についても収支余剰額が1,107万円増加するという大きな効果があります。