ケーススタディ

不動産有効活用マニュアル

第5

農地・貸農地をご所有のケース

集合写真

ケーススタディ

(1)

K氏のケース

-貸農地の明渡しとマンション建築-
(事例の説明)
(イ)
財産の状況
(a)
土 地・・・
貸農地(市街化区域農地)2000㎡、駐車場1000㎡、自宅240㎡、土地の時価は路線価ベースで更地価額㎡当たり30万円
(b)
その他・・・
金融資産2,000万円
(ロ)
家族関係
妻、子供 3名
(ハ)
現状の収支(年間)

(ニ)
相続税額

(ホ)
納税方法
(a)
延納による場合
(b)
物納による場合
駐車場の物納を行うと、駐車場のおよそ56%がなくなることとなります。
(計算)
1億6,825万円÷3億円≒56%

(対策案のシミュレーション)
(イ)
対策の概要
(a)
概要
貸農地の明渡しを受け、明渡後の土地に収益不動産の建築を行うことにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。
(b)
前提条件
1)
明渡関係
農地の明渡は更地の10%の明渡料の支払で明渡し可能とします。
明渡手数料は弁護士費用で、農地の更地価額から明渡料を差引いた金額の5%とします。
2)
建築関係
建築費は施工床面積1210坪で、坪当り単価を50万円とします。
年間家賃収入は建築費の10%とします。
預り保証金は月額家賃収入の6ヶ月分とします。
維持管理費は年間家賃収入の15%とします。
(ロ)
対策に係る資金収支
(ハ)
対策後の収支(年間)

(ニ)
対策後の相続税額

(ホ)
納税方法
延納による納税
(ヘ)
納税後の収支(年間)
(ト)
まとめ
低収益の貸農地を更地の10%の金額の明渡料で明渡しを行い、賃貸マンション等を建築する今回の事例では、相続税が1億8,825万円から8,412万円に、1億413万円も軽減する効果と必要資金を借入金にて調達するにもかかわらず、収支余剰額が941万円も増加するという大幅な収益性の向上が図れます。
(2)

L氏のケース

-貸農地の明渡しと明渡後の売却と新築マンションの購入-
(事例の説明)
(イ)
財産の状況
(a)
土 地・・・
貸農地(市街化区域農地)1000㎡、駐車場1000㎡、自宅500㎡、土地の時価は路線価ベースで農地については㎡当り更地価額20万円、その他は更地価額㎡当たり30万円
(b)
その他・・・
金融資産2,000万円
(ロ)
家族関係
妻、子供 2名
(ハ)
現状の収支(年間)

(ニ)
相続税額
(ホ)
納税方法
(a)
延納による場合
(b)
物納による場合
駐車場の物納を行うと、駐車場のおよそ29%がなくなることとなります。
(計算)
8,961万円÷3億円≒29%

(対策案のシミュレーション)
(イ)
対策の概要
(a)
概要
貸農地の明渡しを受け、価値の高くなった土地を売却し、収益不動産に買換えることにより、相続税を軽減するとともに収益性を向上します。
(b)
前提条件
1)
明渡関係
農地の明渡しは、更地の10%の明渡料の支払で明渡し可能とします。
明渡手数料は、弁護士費用で農地の更地価額から明渡料を差引いた金額の5%とします。
2)
売却・買換関係
売却額は路線価ベースの更地価額とします。
売却手数料は売却額の3%とします。
買換購入資産の購入額を3億円とします。
買換購入資産の年間家賃収入は購入価額の8%とします。預り保証金は家賃の6ヶ月分、維持管理費は年間家賃の15%とします。
(ロ)
対策に係る資金収支
(ハ)
対策後の収支(年間)

(ニ)
対策後の相続税額

(ホ)
納税方法
延納による納税
(ヘ)
納税後の収支(年間)
(ト)
まとめ
貸農地の明渡しを行い、その後売却し、賃貸マンション等の買換資産の購入を行う今回の事例では、相続税が1億961万円から7,746万円に3,215万円軽減する効果があり、収支余剰額が821万円増加するという収益性の向上に大きな効果があります。