土地の明け渡しができる場合と明け渡しの方法2

貸地・貸家明け渡しガイド

土地の明け渡しができる場合と明け渡しの方法

(2)

借地法の適用がある貸地の明け渡しとその方法

(イ)

借地人に賃貸借契約上の義務の違反がある場合の貸地の明け渡しとその方法

民法541条は、「当事者ノ一方カ其債務ヲ履行セサルトキハ相手方ハ相当ノ期間ヲ定メテ其履行ヲ催告シ若シ其期間内ニ履行ナキトキハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得」 と規定しています。
したがって、賃料不払い、用法違反、保管義務違反等の債務不履行ないし契約上の義務違反があれば、 民法541条により貸主は賃貸借契約を解除することができます。
ただし、判例は、賃借人の債務不履行ないし契約上の義務違反が貸主と借主の 「信頼関係」 の破壊にある場合に限って解除を認めるとの理論で解除権に一定の制約を加えています。
(a)
借地人に地代の不払いがある場合
1)
基本的な考え方
借地人が地代を滞納しているときは、貸主は賃貸借契約を解除できます。
ただし、賃料不払いによって賃貸人との間の信頼関係を破壊するに至ったと言えない場合には解除は認められません。
いかなる場合に信頼関係を破壊するといえるかどうかについては、賃料不払いの回数だけでなく、不払いの額、賃借人側の態度、賃貸人側の態度などの諸事情が判断の資料となります。6か月程度の賃料の滞納があれば、よほど特殊な事情でもない限り解除は認められます。なお、2カ月分の不払いでも解除を認めた判例もあります。
2)
手続
賃借人に信頼関係を破壊するに足る賃料の不払いがある場合、賃貸人は相当の期間を定めて滞納した賃料を支払うよう催告したうえで、賃借人がその期間内に賃料を支払わない場合に契約を解除することができます。
履行の催告には相当の期間を定めて行なう必要がありますが、賃料不払いでは1週間ないし10日もあれば社会通念上相当な催告期間ということがいえます。 なお判例では、不相当な期間または期間の定めのない催告でも、催告後相当期間が経過すれば契約を解除することができるとされています。
これに関連して、無催告解除特約について触れておきます。賃貸人の解除の便宜を図るために、賃借人に賃料の滞納があれば、賃貸人は履行の催告をしないで解除できるように予め結んでおく特約のことを無催告解除の特約といいます。このような特約は借地法上有効です (最判昭40.7.2民集19巻5号1153頁)。 借家のケースで無催告解除の特約に関し、催告しなくてもあながち不合理と認められない事情が存する場合には無催告で解除権を行使することが許されると解し、既に5か月分の賃料を滞納しているケースについて、無催告解除を認容した判例があります (最判昭43.11.21民集22巻12号2741頁)。 ただし、このような特約を結んでいても、諸般の事情から当事者間の信頼関係を破壊するといえない場合には、無催告解除が認められない場合もあります。
解除の意思表示については内容証明郵便でするのが望ましいといえます。後に訴訟になった場合、解除の意思表示があったかどうか、いつ解除したか等が問題になることもありますので、その証拠を残しておく必要があるからです。
(b)
借地権の無断譲渡、 無断転貸がある場合
1)
基本的な考え方
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ第三者に賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸することはできません。このことは法律の明文で規定されています (民法612条1項)。
したがって、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借権を譲渡したり、 賃借物を転貸した場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます (民法612条2項)。
賃借権の譲渡とは、賃貸借契約上の賃借人の地位を第三者に移転することをいいます。転貸とは、賃借人 (転貸人) が賃借目的物を第三者 (転借人) に返還義務を課して引き渡し、使用収益させることをいいます。転貸の約束をしただけでは契約解除の前提としての転貸とはいえません。転貸というためには、 第三者に賃借物を現実に引き渡したことを要します。
無断譲渡・転貸といえる場合でも、賃貸人に特に不利益を与えることもない一定の場合、つまり背信行為 (信頼関係を破壊する行為)と認めるに足らない特別の事情がある場合には解除は認められないという例外があります。
借地上建物の譲渡とともに敷地の賃借権の譲渡または転貸がなされた場合には、原則として 「背信行為」 があるとして解除が認められます。判例上、このような場合でも 「背信行為」 がないとして解除が認められなかった例もあります。 建物とその敷地の賃借権の共同相続人の一部が他の共同相続人からそれらの持分の譲渡を受けた場合 (最判昭和29.10.7民集8巻10号1816頁)、土地賃借人がその所有建物を子供との共有にしたのに伴って、賃借権の持分の譲渡が生じた場合 (最判昭39.1.16民集18巻1号11頁)、土地賃借人の内縁の妻が夫の死亡後その相続人から建物の譲渡とともに賃借権の譲渡を受けた場合、土地賃借人が借地上に所有する建物と建物の敷地賃借権を同居の孫に贈与した場合 (最判昭40.9.21民集19巻6号1550頁)、土地賃借人が借地上の建物で同居生活をしていた妻との離婚に伴い妻に賃借権を譲渡した場合 (最判昭44.4.24民集23巻4号855頁) には解除が認められませんでした。
土地の賃借人が借地の上に所有する建物を第三者に賃貸し、これに付随して、 その借地をこれに使用させても、借地を転貸したことにはなりません。
民法612条2項による解除は、その原因である無断譲渡・無断転貸が賃借物の一部に関しているときでもその全部について認められます。
2)
手続
解除の方法については、地代の不払いの場合とは異なり、催告を要することなく直ちに解除の意思表示をすることができます。この場合、後の紛争を防止するために、解除の意思表示は内容証明郵便によるべきです。
なお、この解除権については、 民法167条1項 (債権の消滅時効の規定) が適用され、無断譲渡・無断転貸による当該土地の使用収益が開始されたときから10年を経過したときは時効によって消滅します。したがって、無断譲渡・無断転貸の事実に気づかずに10年間経過してしまうと、もはや解除ができなくなりますので注意を要します。
(c)
借地上の建物の無断増改築がある場合
借地人が借地上の建物を増改築しても、借地人が所有する建物に対する変更ですから、無断増改築禁止の特約がないかぎり、適法な行為といえます。この点では、借家人が借家を無断で増改築することは、貸主の所有家屋に変更を加える行為ですから、当然に用法違反・保管義務違反の違法行為になるのと対照的であるといえます。
借地契約において無断増改築禁止の特約がある場合に、借地人が無断で増改築の行為をすれば、特約違反として借地契約の解除原因になります。
なお、無断増改築禁止の特約の効力について、最高裁判所は、「増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、 賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、 賃貸人が無断増改築禁止特約に基づき解除権を行使することは、 信義則上許されない」 (最判昭41.4.21民集20巻4号720頁) と判示しています。 したがって、 借主が無断増改築禁止特約に違反したとしても、 100%解除できるとは限りません。
(d)
借地の用法違反がある場合
借地人は賃貸借契約で定められた用法にしたがって借地を使用収益すべき義務があります (民法616条、同法594条1項)。賃借人に用法違反があれば、これを理由に契約を解除できます。具体的には次のとおりです。
非堅固の建物所有を目的とする場合に堅固建物を建築し、あるいは既設の非堅固建物を堅固の建物に改築する場合は用法違反を理由に契約を解除できます。
判例では、非堅固建物所有目的の土地賃貸借契約において、賃借人が軽量鉄骨造プレハブ建築の建物を建築する特約に反して堅固建物を建築した場合に解除が認められたもの (東京地判平元.12.27判時1361号64頁)、非堅固建物所有を目的とする土地賃貸借において木造建物の基礎をなす鉄筋コンクリート製地下室を築造した場合に解除が認められたもの (東京高判昭51.3.30判時813号38頁) があります。
用法がバラック等の仮建築物を所有する目的であるにもかかわらず、本建築した場合にも用法違反を理由に契約解除を認めた判例があります。
土地賃借人が借地に隣接する賃貸人所有地に越境建築したことが借地の用法違反に該当するとして契約解除を認めた判例 (最判昭38.9.27民集17巻8号1069頁) や、2筆の土地を一括して賃貸した場合に、借地人に1筆の土地についての用法違反があったとして2筆の土地全部について契約解除を認めた判例 (最判昭39.6.19民集18巻5号806頁) などがあります。
建築された建物の高さ、広さ、様式、施設等が約定に反する場合及び建物の使用方法 (住宅・商店・工場・風俗営業等) が約定に反する場合には、右約定が契約締結時において、合理的な利益ないし必要性をもっていた場合には、用法違反を理由に契約を解除することができます。
(e)
借地の保管義務違反がある場合
借地人は賃借物の引渡を受けた後返還をなすまで賃借物を善良な管理者の注意をもって保管する義務があります (民法400条)。
したがって、賃借人が右保管義務に違反した場合には、賃貸人は契約を解除することができます。
借地の場合では、土地を掘削するなどして土地の形状を著しく変更する場合には、保管義務違反を理由に契約を解除することができます。
(f)
貸主と借主との人的信頼関係が著しく破壊された場合
借地人の賃借物に関する直接の契約違反はないが、賃貸人に対する円満な関係に破綻が生じた場合にも契約の解除が認められるケースがあります。判例上人的信頼関係の破壊を理由に解除が認められたものとして、借地人が賃貸人に対し侮辱的言動をした場合 (東京地判昭37.4.26判時312号31頁)、借地人が土地賃貸借契約書を偽造した場合 (東京地判昭47.3.23判時675号62頁)、借地人が賃貸人の所有地を先代から買い受けたとして取得登記をなし所有権取得を仮装した場合 (福岡地小倉支判昭50.7.30判タ332号328頁)、賃料増額請求に対し借地人として信義に従い誠実に対処しなかった場合 (東京地判昭52.10.31判時893号55頁)、借地人が借地を買い受けたと称してこれを第三者に売却した場合 (東京高判昭54.8.8判時942号48頁) 等があります。