土地賃貸借契約の終了2

貸地・貸家明け渡しガイド

貸地・貸家明け渡しの疑問を解決するQ&Aをご紹介します。このページでは、土地賃貸借契約の終了に関する質問を集めました。ぜひ参考にしてください。

土地賃貸借契約の終了

(3)

期間満了について

(イ)

借地借家法の適用がある場合

Q:
借地借家法(借地法)の適用される土地賃貸借契約の期間満了後、法定更新されないためには、賃貸人としてはいかなる行為をするべきなのでしょうか?
A:
借地借家法上の規定
借地借家法上、土地の賃借人が賃貸人に対し、賃貸借契約の更新を請求した場合及び賃貸借期間満了後賃借人が土地の使用を継続している場合には、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り(更新拒絶の意思表示)、賃貸借契約は更新されてしまいます(借地借家法5条1項、2項)。
そして、借地借家法は、上記異議は、「借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合における申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。」と規定しています(同法6条)。
したがって、借地借家法が適用される土地賃貸借契約において、法定更新されないためには、賃貸人は、賃借人に対して、上記正当事由を有する更新拒絶の意思表示をする必要があります。
正当事由
正当事由は、下記(1)から(4)等から判断されます。
(1)
借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情
(2)
借地に関する従前の経過
(3)
土地の利用状況
(4)
借地権設定者が土地明渡後の条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
借地法の適用がある場合
借地借家法6条の規定は、借地法の適用される賃貸借契約には適用されないものですが、これまでの裁判例で採用されてきた正当事由の判断基準を明文化したものです。
したがって、借地法の適用される賃貸借契約の明渡しの正当事由の有無の判断に際し、借地借家法6条と同様に考えることができると思われます。
(ロ)

借地借家法の適用がない場合について

Q:
借地借家法(借地法)の適用されない土地賃貸借契約の期間満了後、貸主が借主より貸地の明け渡しを受けるためには、いかなる行為をするべきなのでしょうか?
A:
借地借家法(借地法)の適用のない土地賃貸借契約の期間が満了した場合には、存続期間の満了とともに賃貸借契約は終了します。
したがって、貸主は上記存続期間の満了と同時に借主に対し法的に貸地の明渡請求をすることができます。
この場合、借地借家法(借地法)の適用がある場合と異なり、明渡料等の正当事由は必要ありません。
もっとも、黙示の更新には注意をして下さい。
(ハ)

期間の定めがない場合

Q:
借地借家法(借地法)の適用されない土地賃貸借契約において、存続期間の定めがない場合に、貸主が借主より貸地の明け渡しを受けるためには、いかなる行為をするべきなのでしょうか?
A:
民法は、賃貸借の期間を定めなかったときは、貸主及び借主は、いつでも解約の申入れをすることができ、この場合においては、土地の賃貸借は、解約の申入れの日から1年間を経過することによって終了する、と規定しています(民法617条)。
すなわち、賃貸借の存続期間の定めのない貸地の場合は、貸主は、いつでも解約の申入れができ、解約申入れの意思表示が賃借人に到達してから1年経過した時に賃貸借契約は終了します。
したがって、貸主はその時点で借主に明渡請求をすることができます。
なお、借地借家法(借地法)の適用がある場合と異なり、解約の申し入れには、明渡料等の正当事由は必要ありません。
解約の申入れとは、契約を将来に向って終了させる意思表示のことをいいます。