土地の明け渡しができる場合と明け渡しの方法3

貸地・貸家明け渡しガイド

土地の明け渡しができる場合と明け渡しの方法

(2)

借地法の適用がある貸地の明け渡しとその方法(続き)

(ロ)

借地契約の存続期間が満了した場合の貸地の明け渡しとその方法

(a)
借地契約の存続期間の満了
借地法の適用がある貸地の場合は、借地契約の契約期間 (存続期間)というものが必ずあります。
平成4年7月31日までに成立した借地契約の契約期間 (存続期間)は、 次のとおりです (借地法2条、5条、6条)。

堅固建物とは、石造、土造、レンガ造 (借地法2条) に類する建物をいいます。 ブロック建築も堅固建物に該当します。非堅固建物とは堅固建物でないものをいいます。
契約期間満了により、貸地の明け渡しを求めるには、上記に定められた契約期間 (存続期間) が満了することが必要です。
したがって、平成4年7月31日以前に成立した借地契約の場合、非堅固建物につき更新後は20年に一度しか期間満了による明け渡しの機会がないことになります。
なお、平成4年8月1日以降に成立した借地契約は、借地借家法の適用を受け、その契約期間 (存続期間) は次のとおりです (借地借家法3条、4条)。参考までにまとめておきます。

(b)
借地人の更新請求に対し更新拒絶の意思表示をすること (借地法4条)、または借地人の借地契約期間満了後の借地の使用継続に対し異議を述べること (借地法6条)
1)
前記のとおり、平成4年7月31日までに成立した借地契約の更新に関しては、借地法4条、借地法6条の規定が適用されます (借地借家法附則6条)。
2)
借地法4条1項は、「借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス」 と規定しています。
つまり、借地人の更新請求に対し、貸主は遅滞なく更新拒絶の意思表示をすることが必要です。
実際上は、借地契約の存続期間満了にあたり、まず貸地人が明け渡しを求め、これに対し借地人が明け渡しを拒否するのが通常です。貸地人の明渡請求に更新拒絶の意思が表示され、借地人の明渡拒否に更新請求の意思が表示されているといえます。
3)
借地法6条1項では、 「借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス」 と規定され、同法2項で、建物がある場合には、貸地人の異議は正当事由に基づくことが必要であると規定されています。要するに、借地人が借地権の存続期間満了後に借地の使用を継続することに対し、貸地人が反対の意思を表示することが必要です。その表示の方法として、借地人に明渡請求をすることや、 借地権消滅を理由とする地代の受領を拒否することなどがあります。
4)
以上借地法4条、 同法6条をフローチャートでまとめると、 次のとおりとなります。