建物の明け渡しができる場合と明け渡しの方法３

平成4年7月31日までに成立した借家契約には借家法２条、同法３条の規定が適用されます。

更新拒絶または借家人の使用継続に対する異議
借家法２条１項は
｢当事者カ賃貸借ノ期間ヲ定メタル場合ニ於テ当事者カ期間満了前６月乃至１年内ニ相手方ニ対シ更新拒絶ノ通知又ハ条件ヲ変更スルニ非サレハ更新セサル旨ノ通知ヲ爲ササルトキハ期間満了ノ際前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ賃貸借ヲ爲シタルモノト看做ス。｣ と規定しています。
つまり期間の定めのある借家契約では借家契約を終了させるためには貸主は期間満了前６か月ないし１年前に借家人に対し更新拒絶の意思表示をすることが必要です。
更新拒絶の意思表示が期間満了前６か月を経過した後になされた場合、その更新拒絶の意思表示は無効ですが、更新後の賃貸借に対する解約申入れの意思表示としての効力はあります。
なお、更新拒絶の意思表示をしても期間満了後に賃借人が建物の使用、収益を継続する場合に貸主が借家人に対し遅滞なく異議を述べないと借家契約は自動的に更新してしまいます (借家法２条２項)。 この点に関し、期間満了後66日目になした建物明渡請求の提訴をもって遅滞なく異議を述べたものと認めるとする判例があります (最判昭25.5.2民集4巻5号161頁)

解約申入れをすること
借家法３条は
｢賃貸人ノ解約申入ハ6月前ニノコレヲ爲スコトヲ要ス｣ と規定しています。
つまり期間の定めのない借家契約では、借家契約を終了させるためには６か月前に解約申入れをする必要があります。解約の申入れとは、契約を将来に向って終了させる契約当事者の一方の意思表示をいいます。
解約申入れには当初から６か月の猶予期間を付さなくても解約申入れの後６か月を経過すれば解約の効力が生じます。
なお、解約申入れによって借家契約が終了した後に借家人が建物の使用、収益を継続する場合、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、前の賃貸借と同一の条件で賃貸借をなしたものとみなされますので注意を要します。

平成4年7月31日までに成立した借家契約には借家法１条の２の規定が適用されます。
借家法１条の２によると借家契約の更新拒絶又は解約申入れをするにつき、 ｢建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由｣ に基づくことが必要である、 とされています。

ところで、借地借家法28条では、｢建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人 (転借人を含む。以下この条において同じ。) が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。｣ と規定されています。
以上のとおり借地借家法により、

借家法の適用をうける借家につき、その明け渡しの正当事由要素としては、以下のものがあります。