38条第4項

定期借家実務マニュアル

第2

定期借家制度 条文解説

集合写真
38条

第4項

賃貸人による賃貸借が終了する旨の通知

定期借家契約において契約期間が1年以上である場合、 賃貸人は、 通知期間 (期間満了の1年前から6月前までの間) において、 賃借人に対し、 期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、 その終了を賃借人に対抗することができません。
これは、 定期借家契約における期間は長期に及ぶこともあり、 その場合、 賃借人が契約満了時期を失念している可能性があるため、 契約の終了を警告する必要がありますが、 他方、 6か月程度の猶予があれば、 移転先の確保は可能と考えられることから設けられた規定です。
但し、 賃貸人が終了通知をしないまま通知期間を経過したからといって、 契約期間の満了を全く賃借人に対抗できないとして、 賃借人がそのまま居住し続けることができ、 あるいは、 定期借家権が普通借家権に変化するのでは、 契約終了による建物明渡を確実にするという立法趣旨が損われます。 他方、 賃借人については、 本来契約期間が到来すれば建物を明渡すべきものであり、 移転先確保のための6か月の猶予期間が確保されていれば、 その地位を不当に害することにはなりません。 そこで、 本項但書は、 通知期間経過後においても賃貸人が賃借人に対して終了通知を行えば、 終了通知の日から6か月を経過した後 (即ち、 本来の期間満了時より後の時点) からは期間満了による契約の終了を賃借人に対抗できるものとしました。
契約の期間満了後に終了通知が行われたケースでは、契約は期間の満了によって終了し、通知から6カ月の経過によって賃貸人は賃借人に対して契約終了を対抗することができるとされています(東京地判平成25年1月22日)。
又、 本項の反対解釈により、 契約期間が1年未満の場合は、 賃貸人は終了通知を行わなくとも期間満了による賃貸借の終了を賃借人に対抗できると考えられます。 1年未満の短期の借家権であれば、 契約満了時期を失念することもなく、 また契約終了に備えて、 移転先の確保も念頭に置いておくべきものであり、 このような通知がなくとも、 賃借人の地位を不安定にすることはないからです。

確定的終了

定期借家契約は期間の満了によって確定的に終了をします。明示・黙示を問わず、期間満了後、契約の更新が認められることはありません(東京地判平成22年10月7日)。
その後の賃貸借はあくまで「再契約」であり、旧契約とは別個の新たな契約となります。

賃借人側からの期間満了の主張

終了通知は、 賃貸人の賃借人に対する対抗要件として規定されています。 このため、 賃貸人が終了通知を行っていない場合においても賃借人の側から期間満了による賃貸借の終了を主張することができます。 終了通知は、 契約期間の満了が賃借人に対する不意打ちにならないよう、 賃借人の利益のために設けられた要件であり、 賃借人側からその保護を放棄することは自由だからです。