38条第6項

定期借家実務マニュアル

第2

定期借家制度 条文解説

集合写真
38条

第6項

本項の趣旨

定期借家は、 建物賃貸借契約において、 賃貸人、 賃借人双方のニーズに応じて契約期間を自由に設定できるようにすると同時に、 契約期間終了時に賃貸人が望めば確実に建物を取り戻せるようにしようとするものです。 そこでは、 契約当事者の自由意思が最大限尊重され、 契約内容も当事者が自由に決めるのが原則です。 したがって、 賃貸人の終了通知の方法や賃借人の解約権の行使の仕方も本来は当事者が決めてよいものです。
しかし、 他方、 自由契約の名の下に、 賃借人が不意に賃貸人から契約の終了を通告されて、 住居を失ったり、 賃借人が借家での居住が不要であるのに、 余分の賃料を払うことになって賃借人の地位が脅かされるようであってはなりません。
このため、 本項においては、 第38条第4項、 第5項の規定に比較して、 賃貸人に不利な特約は有効であるが、 賃借人に不利な特約は無効であるとしています。

具体例

例えば、 契約期間3年の賃貸借契約において、 賃貸人が終了通知なく賃借人に 期間満了を対抗できるとする特約は無効ですが、 賃貸人は通知期間内の終了通知以外に期間満了の2年前までにも終了通知をしなければならないとする特約は有効です。
又、 床面積200㎡以上の建物について、 賃借人の解約権を定める特約は有効ですが、 床面積200㎡未満の建物について賃借人の解約を全く許さない特約は無効です。