投資目的と投資目的に適した不動産

相続税対策を目的として不動産投資を行う場合、不動産の時価と相続税評価額の乖離を利用した相続税軽減対策が中心となりますので、不動産の売買価格と、不動産の相続税評価額との関係が重要となります。また、相続税法上、一定の小規模宅地等については、別途評価減を行なうことができますので、不動産の時価と相続税評価額の乖離による評価減と、小規模宅地等の評価減との両方のバランスを検討することが必要です。
一例として、売買価格が土地建物合わせて20億円の不動産について、相続税上の効果がどのように異なるか、計算例を下記に示します。

事業承継対策として不動産投資を行なう場合は、不動産を利用した自社株の相続税評価額の引下げ対策が中心となりますので、その効果が得られるよう不動産を取得することが重要となります。
自社株の相続税評価において、低い評価方式が適用されるための対策として、不動産を活用して株式保有特定会社としての評価をはずずことと、土地保有特定会社としての評価をはずすことが挙げられます。
株式保有特定会社に該当しますと、純資産価額方式、又は「Ｓ1＋Ｓ2」（簡易評価法）で評価することになり、通常原則的な評価方法よりも高い評価となります。
この評価方式の適用除外となるためには、株式等の総資産における比率を引き下げる必要があります。この場合は、借入金により不動産を取得することにより、会社の総資産に占める不動産の割合が増加し、相対的に有価証券の占める割合が低下して、株式保有特定会社から離脱することが出来ます。
土地保有特定会社に該当しますと、純資産価額方式のみで評価することになります。この評価方式の適用除外となるためには、土地等の総資産における比率を引き下げる必要があります。遊休土地に借入金により賃貸建物を建築することにより、会社の総資産に占める土地等の割合が下がって、土地保有特定会社から離脱することが出来ます。賃貸建物を建築すると、土地の評価が更地評価から貸家建付地になり減額されますので、さらに土地等の保有割合が下がることになります。借入金により土地建物を取得する場合は、建物比率の大きい不動産を取得することにより、会社の総資産に占める土地等の保有割合が相対的に下がるため、土地保有特定会社から離脱できます。
また、自社株の純資産価額を引き下げる対策としての不動産取得が挙げられます。
この場合は、取得後3年以上経過すれば、土地建物は相続税評価額で評価されることとになり、簿価との乖離が生じ、純資産価額方式による評価額が下がることになります。
以上から、事業承継対策としての不動産投資の場合は、一般的に、新築で建物比率の高い不動産を取得することが効果的となります。

例えば、被相続人の所有する資産の殆どが自社株であった場合、相続が発生したときに相続人間での遺産分割が非常に難しくなります。このような場合に、事業を承継する相続人以外の相続人に対する遺産分割対策として不動産を取得するケースがあります。
この場合の不動産は、下記の事項を満たしていることが選定のポイントとなります。

古くからの貸地や貸家をご所有の場合、賃料水準が著しく低く、低収益に悩まされているケースが多くあります。このような場合に、貸地や貸家を売却して、安定高収益の賃貸不動産への買換を行なうことにより、収益を飛躍的に改善することが可能であるとともに、相続税軽減の効果も大きく発生します。また、譲渡所得税について、事業用資産の買換特例制度の適用が可能となりますので、少ない自己負担で、または借入金のリスクを抑えて賃貸不動産の取得をすることができます。
この場合の不動産は、下記の事項を満たしていることが選定のポイントとなります。

余剰資金の長期運用を目的に不動産投資を行う場合は、長期に亘って、安定高収益が得られることが重要となります。また、資金調達の方法も問題となります。借入比率が高いと金利変動や賃料変動に対して大きなリスクを抱えることになります。
余剰資金の長期運用に適した不動産の一例として、ロードサイド型大型物販店舗が挙げられます。
ロードサイド型大型物販店舗の場合、下記の特徴があります。

余剰資金の短期運用を目的に不動産投資を行う場合は、短期に不動産価値の上昇が見込めることが重要となります。
収益不動産の売買価格は、収益還元により決定されますので、現状の収益が少なく、かつ、将来の収益が増加する可能性が高い不動産の場合、短期売却によるキャピタルゲインが得られる可能性が高くなります。
短期売却に適した不動産の一例として、陳腐化して入居率、賃料水準が低下した貸事務所ビルが挙げられます。
立地が良いのにも関わらず、入居率、賃料水準が低迷している貸事務所ビルの場合、その原因を除去することにより、入居率、賃料水準の向上を図ることが可能となります。具体的には、購入後、現在のテナントニーズに適合するよう改修工事を行い、テナントの入れ替え等を実施して、不動産のバリューアップを行ないます。
不動産によっては、用途変換（コンバージョン）を行なうことにより、収益が飛躍的に向上するケースもあります。
また、テナント契約の残存期間が短く、かつ、建物が老朽化している場合は、テナント退去後の建替えや素地売却（マンション用地等としての売却）によって大きな売却益が得られるケースがあります。