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地代・家賃増減額

事例1 土地の賃料減額を請求された事例

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事案内容

当事者の関係

相談者は、先代の時代から、相手方に土地を貸している。
相手方は、相談者から借りている土地を自宅建物の敷地として使用している。
相談者と相手方は、5年前に賃貸借契約を合意により更新した。なお、土地の賃料の金額は、20年前の更新時から1度も変更したことがない。

相手方の請求・主張

相手方は、相談者に対して、土地の賃料減額を請求し、訴訟を提起した。その理由として、相手方は、土地の賃料が20年以上、実質的に変更されていないことから、20年前と比較すると、土地の価格が下落していることを考慮すべきだと主張した。

相談者の主張

これに対し、相談者は、土地の賃料を維持すべきことを主張した。その理由として、賃料について最後に合意したのは5年前であり、最近5年間の土地価格が上昇したことを主張した。

争点 適正な賃料はいくらか。

裁判所が鑑定人を選任して、賃料の鑑定を行い、仮に現行の賃料を合意した時点(以下「直近合意時点」という。)が5年前の更新時である場合には小幅な減額、直近合意時点が20年前であるとした場合には大幅な減額になるとの結果であった。

このような違いが生じる理由は、20年前と5年前とを比較すると、土地の価格が大幅に下落していることによる。他方、5年前の更新時に、双方が現行の賃料について納得していたはずであり、それより以前の土地の価格の変動を考慮すべきでないというのが、当方の主張であった。

結果

当方は、直近合意時点を5年前の更新時であることを前提とする鑑定評価額をベースに、相手方の賃料減額請求がされた時以降の路線価の上昇を考慮した賃料の金額とすることで相手方と合意し、和解が成立した。

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