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事例4 賃料不払いに基づき賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めた事例

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相談内容

X(相談者)は、Y(相手方)に対し、所有する店舗用建物(以下「本件建物」という。)を、平成10年から賃料月額20万円で賃貸していた。
ところが、Yは、一方的に賃料の減額を求め、平成19年以降は月額15万円しか賃料を支払わなくなった。未払賃料額が約300万円にも及んだため、Xは賃料不払いに基づく解除の意思表示をした上で、本件建物の明渡しと未払賃料の支払いを求めて、訴訟を提起した。

争点

  • (1)賃料の減額についての黙示の合意が認められるか。
  • (2)Xの建物修繕義務の不履行に基づく損害賠償請求権と未払賃料債権との相殺が認められるか。

結果

Yの代理人は、
(1)平成19年に黙示の合意により賃料の減額がなされたのであるから賃料の不払いはないこと、
(2)雨漏りにより建物の修繕が必要となったにもかかわらず、賃貸人であるXが修繕義務を果たさなかったこと
により損害が発生しており、その損害賠償請求権と未払賃料債権との相殺により、賃料の不払いは存在しないこと等を主張した。

当方としては、上記の事実は存在しないと主張するとともに、Yがそのような根拠に乏しい主張をすること自体が背信性の評価根拠事実になると主張した。

裁判官が、早い段階から解除が有効であるとの心証を開示していたことから、当方に有利に和解協議が進み、結果として、Yは、Xに対し、本件建物を明渡すこと、YのXに対する損害賠償請求権が存在しないことを確認すること等を内容とする和解が成立した。

また、Yが無資力であったことから、期限までに本件建物の明渡しをすれば、未払賃料は免除することとした。

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